《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》给生活带来的变化

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

给生活带来的变化

法释〔2023〕1号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院

2023年4月20日

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民关法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

3.       在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

本次最高院解释出台，具有极其重大的意义。

近年来，一些商品房建设项目出现“烂尾”无法交付的情况，给广大人民群众的权益造成重大不利影响。

房地产开发建设是个综合性、系统性的复杂工程，其中会涉及投融资方、建设方、购房者等各种权益主体，各类法律关系交错，一旦项目烂尾，不同权益之间容易产生权利冲突，本次批复对房地产开发建设中主要权利主体之间出现利益冲突时，权利行使的顺位作出明确性规定，从而厘清相关权责。特别是突出了优先对购房消费者权益的保护，因而最高院在全国上下正在推进的“保交楼”，实现房地产平稳、健康发展的背景下，出台该解释具有重要意义。

老百姓能够获取什么样的利益和好处？

首先，房地产开发建设中涉及的债权方一般主要为：

1、融资方，如银行，资产公司等，但融资方往往在提供资金时会对项目设立抵押权，以保障其债权在清偿过程中可以通过抵押物折价、拍卖优先受偿。

2、项目建设的施工单位，因项目建设产生的建设工程款债权。

3、购房者因购买项目房屋，而产生的房屋交付、取得产权等权利。

其次，当项目建设中出现资金断链等严重情况，就可能发生融资方、施工方、购房者同时主张权利的情况，这时就会出现权利竞合的法律问题，多种权利竞合时谁的权利最优先进行保护需要法律规则来确定。

第三，此前，法律并未提及商品房消费购房者的在与上述权利冲突时，如何进行保护的问题。最高法曾出台过相关规定，本次批复是进一步明确性规定，即 在房地产开发建设争议中，商品房消费者权利最优先，建设工程款价款优先受偿权其次，抵押权最后的权利顺位。

第四，本次批复又在之前司法解释的基础上就商品房消费者优选权如何行使提出新的规则， 第一，当房屋可交付时，以居住为目的商品房购房者，只要在庭审辩论终结这一审理程序前已支付全部购房款的，则可以优先行使取得房屋的实际占有的权利。房地产商的其他债权人包括但不限于施工单位、银行等权利轮候。 第二，当房屋不能交付时，商品房消费者则可以主张解除购房合同，开发商应退还全部已付房款，退还房款的权利优先于房地产商的其他债权人包括但不限于施工单位、银行等。

综上，从批复来看，加强了对老百姓在购房时的弱势地位的特殊保护，特别是在当下预售房体制下出现房屋烂尾老百姓面临的重大风险，批复加强保障了人民群众财产权益，加强维护社会经济秩序的稳定，体现了司法为民的法律人文价值。